Qué es una Promesa de Compraventa?

Cuando estás en el proceso de compra-venta de una propiedad existen muchos términos, documentos y legalidades que conocer y revisar para estar pendiente de todo el proceso, ya se que estés vendiendo o comprando una propiedad. Dentro de este contexto, la promesa de compraventa es una etapa y un documento clave ya que define en gran parte el éxito y la materialización del negocio, pero que es? Es un documento con carácter jurídico firmado entre las partes, comprador y vendedor, en un negocio inmobiliario. En este contrato que se firma ante notario, se definen todas las condiciones, normas y cláusulas bajo las cuales se regirá el negocio, en este se detallan las, formas de pago, los tiempos asociados, acuerdos , multas, etc. Con la firma de la Promesa de compraventa se da por oficializado el compromiso por una parte de vender la propiedad y, por la otra de comprar. En este documento las partes son individualizadas como promitentes, ya que , manifiestan una promesa en relación con la compraventa en cuestión.


La Promesa de compraventa conlleva la responsabilidad de cumplir con el compromiso acordado y de no cumplirse los acuerdos se deberán pagar multas económicas.

Es obligación realizar una Promesas de Compraventa?

En estricto rigor no lo es, la promesa de compraventa es un acto voluntario de compromiso entre las partes, pero es común y recurrente en nuestra cultura hacerlo, toda vez que, garantiza la seriedad de las partes involucradas y genera tranquilidad ya que, por una parte el vendedor no podrá venderle la propiedad a alguien mas, ni el comprador retractarse de comprar. Si bien es cierto podrían hacerlo pero deberían pagar las multas.


Cual es la importancia de la Promesa de compraventa?

Los negocios de compra venta de propiedades son procesos que conllevan altas sumas de dinero y tiempos considerables para efectos de estudios legales y otros, durante estos procesos se involucran grandes esfuerzos de tiempo y se ponen en juego rentabilidades asociadas al dinero del negocio, la promesa de compraventa viene en definitiva a resguardar los riesgos asociados a las operaciones y resguardan a las partes en casos como por ejemplo; arrepentimiento de vender, arrepentimiento de comprar, falta de financiamiento del comprador o inhabilitación legal del vendedor o de la propiedad para vender.


Además, la promesa de compraventa es de gran utilidad para ciertas cosas como:

- Asegurar el precio y características de la propiedad

- Reservar la propiedad y evitar que sea ofrecida a terceros

- Generar el tiempo para que el comprador pueda gestionar créditos hipotecarios.

- Generar tiempo para revisar toda la parte legal de la propiedad y realizar el Estudio de Títulos, además de reunir los antecedentes y requisitos necesarios para la firma de escritura.


Qué son las multas en una Promesa de Compraventa?

Las multas en una promesa de compraventa, son acuerdos de compensaciones económicas en caso de que las partes no cumplan con los acuerdos. Las multas normalmente corresponden a un 10% del precio de la propiedad y lo cobra la contraparte en caso de incumplimiento. Estas garantías quedan documentadas con cheques en resguardo de la notaría donde se firme la Promesa de compraventa. Los cheques que se dejan en garantía en la notaría quedan con instrucciones al notario, quien determinará a partir de las instrucciones dejadas en que caso proceder a entregar los cheques a las partes, dependiendo de los cumplimientos de plazos y condiciones generales.

Por ejemplo; si se firma una promesa de compraventa por una casa de 10.000UF , las partes comprador y vendedor deben dejar en garantía de la promesa un cheque por 1.000UF y si el comprador no llegase a la firma de la escritura por que decidió no comprar la casa , este deberá pagar la multa y el notario entregará el cheque al vendedor,lo mismo si el vendedor se arrepintiera.



Qué debe contener la Promesa de Compraventa?

Como se trata de un documento legal, se enmarca dentro de la normativa vigente en Chile y no puede por tanto, estar por sobre esta. Algunos de los puntos que deben estar necesariamente estipulados son:

- Debe ser escrita, puede no ser firmada ante notario, pero se recomienda la participación de un Notario.


- Individualización de las partes


- Individualización de la Propiedad, (dirección , número de Rol, estacionamientos, bodegas,etc)


- Acuerdo de precio y forma de pago


- Fechas y plazos estipulados para firma de escritura


- Plazos de entrega de la propiedad al nuevo dueño


- Multas o sanciones involucradas


La Promesa de compraventa debe ser escrita, puede no ser firmada en notaria, pero se recomienda la participación de un Notario.

Qué condiciones deberías considerar siempre en una promesa de compraventa?

No se trata únicamente de firmar una promesa y acordar la compra de una propiedad, como se trata de un acto jurídico, se deben dar condiciones fundamentales para que la promesa de compraventa se valida legalmente:


- La propiedad debe estar en regla para poder ser vendida, parece obvio, pero es importante revisar que los títulos de propiedad se ajustan a derecho y que además sea el vendedor el propietario legal y en condiciones de vender la propiedad.


- La propiedad no debe contar con gravámenes, hipotecas ni prohibiciones al momento de inscribir la propiedad a nombre del comprador. Si a la firma de la promesa de compraventa la propiedad tuviera algún crédito hipotecario este deberá ser pagado con el dinero de la compra y de manera simultánea levantar las prohibiciones relacionadas para luego inscribir la propiedad a nombre del nuevo dueño.


- De manera opcional,la promesa de compraventa podría contener la obligación de que los antecedentes municipales estén en regla como condicionante del negocio, ya que, si el pago será realizado por intermedio de un crédito hipotecario el banco exigirá que el inmueble cuente con la Recepción Final de Obras.


- Al mismo tiempo, el comprador podrá solicitar que la promesa de compraventa quede sujeta a la obtención de un crédito hipotecario.



Quien debe hacer y pagar la promesa de compraventa?

Como se indicó en un punto anterior, la promesa de compraventa no es una obligación , por lo tanto, no está definido legalmente quién es el responsable de realizarla, ni asumir los costos de esta, sin embargo, la costumbre nos indica que por beneficio propio, es el comprador quien se hace cargo de la Promesa de compraventa, es decir, contrata un abogado que la redacte y luego prepare un estudio de título y finalmente la escritura de compraventa.

Pero también es habitual que se acuerde entre las partes pagar la redacción de la promesa de compraventa entre ambos.


Nosotros en Siete Torres redactamos las promesas de compraventa como parte de nuestra Asesoría. Si tienes alguna consulta no dudes en comunicarte con nosotros y estaremos encantados de poder ayudarle.

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