Estás en pleno proceso de comprar una casa, ya la encontraste, llegaste a un acuerdo de precio con el vendedor, tienes el crédito pre aprobado y el banco te dice; "por favor reúna los siguientes documentos para realizar el estudio de títulos" y tu dices qué es eso ?- Bueno, ya sea que estés vendiendo o comprando una propiedad te tocará estar en medio de este proceso y nosotros te contaremos de qué se trata para que la próxima vez que escuches Estudio de títulos sepas de qué se trata.
Un Estudio de Títulos es en términos sencillos, una revisión de las escrituras anteriores de la propiedad en venta, esto se realiza para conocer la historia de toda la cadena de transferencias de dominio de un propietario a otro,mediante la revisión de documentos que acrediten el dominio sobre la propiedad en cuestión. Ahora bien, si en esta revisión realizada por un abogado fueran detectados errores, será necesario rectificar estos errores u omisiones que pudieran generar problemas o trabas de carácter legal a la hora de realizar la transferencia de dominio desde un propietario a otro, entendiendo que el objetivo principal de este estudio o revisión es el de que el comprador pueda inscribir la propiedad a su nombre sin inconvenientes.
El estudio de títulos desde la óptica del comprador, viene siendo una especie de seguro que le garantiza una compra segura y sin riesgos.
Normalmente se revisan títulos de hasta diez años de antigüedad, sin embargo, la cantidad de años que se revisen hacia atrás va a depender estrictamente del abogado que realice este estudio o de los protocolos legales del banco que esté participando cuando la compra es con crédito hipotecario, hay quienes recomiendan revisar hasta 30 años atrás e incluso más. Este tipo de estudios se aplica no solo para propiedades con edificaciones, sino también, para terrenos sin construcciones, subdivisiones, loteos, fusiones,etc.
Quien y como se hace un Estudio de Títulos?
Estos estudios son labor propia de abogados experto en asuntos inmobiliarios y el punto de partida para el análisis es contar con la escritura y certificado de dominio actual para luego ir sumando una serie de otros documentos, acá te dejamos un enlace con detalle de los documentos necesarios para realizar un Estudio de títulos. En cualquier caso, lo que a las partes compradora y vendedora les interesa es el resultado, el cual consiste en un informe que prepara el abogado con las conclusiones respectivas al Estudio de Títulos, donde determina si la operación de traspaso se puede realizar y en caso de presentar observaciones para su viabilidad entregará los puntos a corregir.
Es obligación hacer un Estudio de Títulos ?
En estricto rigor no es obligación realizar un Estudio de Títulos para realizar la compra venta de una propiedad, sin embargo, cuando se realiza mediante la intervención de una entidad financiera con crédito hipotecario es la misma institución que se encarga de realizarla y bajo ningún caso autorizará la emisión de un crédito sin dicho estudio y aprobación del abogado que lo haga. En caso de la compra venta de una propiedad de forma contado, es posible hacer el negocio sin la intervención de una abogado y es Estudio de Títulos respectivo, pues se trata de acuerdos y contratos entre privados,pero el riesgo para el comprador es tan alto como el valor de la propiedad.
Cuanto demora y cuanto cuesta un Estudio de Títulos ?
El tiempo que toma realizar un Estudio de Títulos, es variable dependiendo si es realizado de forma privada en un contrato entre privados cuando la compra venta es con pago al contado o si se trata de una compra con crédito hipotecario, en el primer caso podría tomar entre una y dos semanas dependiendo de la complejidad del estudio y en el caso de que lo realice un banco, los tiempos serán de alrededor de uno a dos meses.
Cuando el Estudio de Títulos es realizado por un abogado particular el costo es variable pero cercano a las 10 UF y dependerá de cada caso. Cuando el banco es quien gestiona el Estudio de Títulos los valores con similares, con la diferencia que este costo formará parte de los gastos operacionales que el comprador pagará al banco.
Ya sea que se trate de un negocio con o sin intervención bancaria los costos asociados son de cuenta del comprador salvo que, en una venta privada las partes acuerden otra cosa.